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2008/9/27

[剪報]蔡為民專訪》兩岸房市聞人:台北市房價最少跌三成

【先探週刊 2008/09/26 文.劉軒彤】


「上海樓市.智典」月刊發行人蔡為民,游走兩岸地產界二○年,是第一個同獲兩岸房地產界肯定的台灣人,他最近主辦的台北「兩岸豪宅論壇」,被視為兩岸交流風向球,本刊特專訪蔡為民,提供讀者兩岸房市發展新觀點。

蔡為民當年初到上海,第一次寫的房地產專欄,名為「雙城記」,顧名思義,談的是台北與上海兩個城市,蔡為民很「敢言」,讓他既是房市專家,更是媒體寵兒,他擅以宏觀及政策執行面預測房市發展,先前因為斷定上海房價「岌岌可危」,被當地媒體封為「空軍領袖」,最近他回到台灣,發起「中華兩岸商機促進會」,並盛大舉辦兩岸豪宅論壇,他在接受本刊專訪時,直言台北市房價恐修正三成。


難道陸資不會進來投資台灣房市、進而支撐北市房價?擁有兩岸地產界豐沛人脈的蔡為民嘆道:「磁吸效應減低中」。不過,只要台灣政治運作模式改弦更張、兩岸關係決策者多多「充實」對共產黨的了解,明年下半年兩岸經濟活動一旦活絡,房市仍有重振契機。以下為蔡為民剖析兩岸房市的專訪記要:

上海台北大不同
蔡為民:「當年我到上海,我說上海房價長線是下不來的,為什麼?因為全世界最大的建商是共產黨,土地都在他們手上,全世界沒有一個建商希望房價下跌。那你會問,中國的宏觀調控是什麼意思?我說,宏觀調控只是讓房價緩漲,等著人民的收入跟上。

中國政府的主觀意願是希望房價長期上漲,但仍有不可抗力的國際因素,我以上海為例,上海房市基本上就是「國際盤」,會受國際影響,因為高價房一半以上都是外資買的,台灣呢?我估計五%都不到,以現在的發展態勢與城市定位,台北房市很難躋身國際盤,這樣也不易有大格局。

我聽說台灣還在想將台北縣升格為直轄市,再來個「北新市」之類的,我認為這純是政治運作,非經濟因素,從國際觀來看,台北縣併入台北市反而較佳,至少讓台北市的幅員更廣。」

陸資磁吸效應減低中
自從台灣政府改朝換代後,市場都在期待兩岸的開放,會帶動陸資投入台灣房市,這次蔡為民主辦「兩岸豪宅論壇」,難道不是為了吸引陸資入台?還是,如同學界所評,會反向造成「陸屋台賣」的反吸金效果?

針對此,蔡為民嘆道:「大陸媒體跟我說,最近台灣又暫緩開放陸客投資,我想,台灣到現在還是無法解開政治的結,做很多事都是政治考量,我不是看不起台灣,沒有人比台商更愛台灣,我只是恨鐵不成鋼。

你要問我陸客是否會投入台灣房市,我的回答是「磁吸效應在減低」,就我所知,兩岸的熱情是無法相提並論,台灣一味的熱情是不切實際,重點是你要讓外資知道台灣的優勢在哪兒?我們可能誠信佳、人文好、醫療環境也很不錯,但是這些都需要商業活動做為基礎,台灣的關鍵性主導力量正消失中,若再不奮起,對房市是有傷害,怎期待陸資或外資大舉投入?

所以,台灣房地產要好,要吸引外資,「經濟活絡」是最根本。我舉個例子,台灣八七年開放大陸探親,九二年前後出現第一波台商大投資潮,這說明了兩岸商機觀光先行,現在台灣開了門,雖然外面淒風苦雨,但門是一定要開的,經濟才能活絡。

有學界批評開放會增加投機炒作,我認為這是由井觀天,經濟活絡,有來有往,才可能走向國際級城市。講到這 我又想到,學界常用「人均收入」來判斷房價走勢,可是我反問,當購買者不在當地,人均收入有何意義?」

兩地房價還要跌
蔡為民:「我要先說,大陸太大,官方操弄數字太容易,所以看中國房屋均價的漲跌幅,最好要拉長區間,看它的波動狀態,而不是執著在單一數字的增減幅。其實上海房價從去年十月高峰回跌,只有八%,我預測整體跌幅達到二○%至二五%,就會有支撐」

大家可能有疑問,現在中國政府為何不救股市、救房價?不是說共產黨是最大建商?我的想法是,不是不想救而是不能救,主因在於「熱錢」,熱錢就一窩蜂往股市去,救房市,就轉往房市,這會相對提高風險。

至於台灣,不客氣的說,如果政治運作模式不改弦更張,兩岸決策者不去充實對共產黨的了解,人民再不從紛亂的政治中覺醒,那房市是沒救的。

上半年觀望下半年進場
在此之前,我預測台北市房價因為找不到支撐力量,這一波最少回檔三成,當價格接近老百姓買得起價位,經濟也趨向活絡,明年下半年支撐力道會慢慢出來。」

那麼,何時買房較洽當?

蔡為民:「上海房市現在風聲鶴唳,明確的講,我建議上海的房子,明年第一季觀望,第二季進場,台灣的房子,明年上半年觀望,下半年進場。不過我所謂的進場,是指我預測屆時房市會比較穩定,風險也比較能承擔,但穩定之後是向上或向下,現在還不清楚」

建商態度轉趨保守
在上海買房子,我建議判斷關鍵是「環、區、線」,也就是環狀線、區域、及地鐵線三個指標。在台北,當然是以稀有性、替代性低、難以複製者為優。」

乍聽蔡為民預測台北市房價要回檔三成,可能很多人頭皮發麻,不過最近台北市「九二八檔期」因景氣不佳,推案量體下修二五%,而各大預售屋接待中心,用「門可羅雀」來形容亦不為過,顯見整體房市現狀確實不佳。由於九二八檔期對隔年房市有一定影響,推案多寡也被視為建商信心強度,營建業者保守以待,顯示建商已不再一味作多,對年底前至明年的房市景氣,確實有越來越保守的趨勢。

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